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05-06-2020

BONUS 110% RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE

Superbonus casa al 110%: i requisiti e i lavori di ristrutturazione necessari

Il rimborso del 110% non è valido per tutti i lavori di ristrutturazione. L’articolo 119 del Decreto specifica infatti che per avere accesso all’incentivo bisogna eseguire alcuni lavori "trainanti". Si tratta nello specifico dei seguenti interventi:

  • interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo. La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 60.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 6 novembre 2017. 

  • Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto  prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione. La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito.

  • Interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione. La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 euro ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito. 

Infine, si avrà diritto allo sconto del 110% anche su interventi di efficientamento energetico elencati all’articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013, solo se legati ad uno dei lavori "trainanti" sopra elencati (compresa la sostituzione delle finestre). Anche l’installazione dei pannelli fotovoltaici e di colonnine di ricarica per le autovetture elettriche dà diritto al superbonus, a patto di eseguire almeno uno degli interventi trainanti. Sale infine al 110% anche il bonus per l’adeguamento degli edifici al rischio sismico (vengono però esclusi gli immobili in fascia sismica 4). Il bonus verrà erogato come detrazione fiscale da restituire in cinque quote di pari importo.


 

 

15-04-2019

GUARDIA VETERINARIA

 

SERVIZIO DI GUARDIA ZOOIATRICA

DAL 24 GIUGNO AL 15 SETTEMBRE

SERVIZIO DI PRONTA REPERIBILITA' E GUARDIA VETERINARIA

IL RECAPITO DI REPERIBILITA' VIENE INDIVIDUATO DAL COMANDO DI POLIZIA MUNICIPALE DEL COMUNE DI COMACCHIO.

PRESTAZIONE A COMPLETO CARICO DEL RICHIEDENTE. 

19-03-2019

STABILIMENTI BALNEARI AL LIDO DEGLI ESTENSI

LIDO DEGLI ESTENSI, IL PIU' ANIMATO DEI SETTE LIDO DEL COMUNE DI COMACCHIO CON I SUOI NUMEROSI STABILIMENTI BALNEARI, CHE OFFRONO INNUMEREVOLI SERVIZI TALI DA SODDISFARE PERSONE DI TUTTE LE ETA'. AL LORO INTERNO POTRETE TROVARE AREE ATTREZZATE PER BAMBINI CON ANIMATORI PROFESSIONISTI, PISCINE PER ADULTI E BAMBINI, NOLEGGIO DI OMBRELLONI, SEDIE E LETTINI, OLTRE AD UN ACCURATO SERVIZIO DI BAR E RISTORANTE, E TANTO TANTO DIVERTIMENTO..  IN ALCUNI STABILIMENTI  ANIMALI AMMESSI.

ESEMPIO TARIFFE NOLEGGIO

1 OMBRELLONE + 1 LETTINO PER 1 SETTIMANA EURO 70,00, PER 2 SETTIMANE EURO 120,00, PER 4 SETTIMANE EURO 170,00 

1 OMBRELLONE + 2 LETTINI PER 1 SETTIMANA EURO 90,00,  PER 2 SETTIMANE EURO 145,00, PER 4 SETTIMANE EURO 230,00

BUONE VACANZE A TUTTI!!!!!!! 

 

 

 

 

 

20-01-2019

JOVANOTTI AL LIDO DEGLI ESTENSI

L'uragano Jovanotti è pronto ad abbattersi sulla costa comacchiese! La prossima estate il suo speciale tour 'Jova Beach Party' arriverà infatti anche a Lido degli Estensi il 20 agosto. 

Il famoso cantautore renderà certamente indimenticabile la notte sull'arenile del Porto Canale con la sua idea di spettacolo, che in questa occasione si propone come un format innovativo realizzato in collaborazione con Wwf, uno show ogni volta unico e diverso, dalla line up degli ospiti alla scaletta, con l'apertura delle 'porte' sempre nel primo pomerigio (alle 14) in ogni tappa. 

i biglietti per la tappa di Lido degli Estensi saranno in vendita dalle 11 di martedì 8 gennaio sul circuito TicketOne (posto unico al prezzo di 59.60 euro).

23-11-2018

NATALE SULL'ACQUA A COMACCHIO

16-11-2018

NOVITA' 2019

  1. Dalla lettura del Documento Programmatico di Bilancio, trasmesso il 15.10.2018 a Bruxelles, emerge che sono confermate anche per il 2019 le detrazioni sulla casa: bonus ristrutturazioni al 50%, ecobonus con il doppio binario del 50% e 65%, bonus mobili al 50% e bonus verde.

  2. Per quanto riguarda il bonus ristrutturazioni sembra che non ci saranno novità, è prevista la sua conferma per tutto il 2019 con la detrazione al 50% su un importo massimo di 96.000 Euro, da suddividere in dieci quote annuali.
  3. La detrazione per gli interventi di risparmio energetico (chiamato anche ecobonus) continuerà per tutto il 2019, con lo sconto base del 65% per la “generalità” degli interventi di riqualificazione energetica. Salvo modifiche, verrà prorogata anche la detrazione al 50% per le altre tipologie di interventidi risparmio energetico che, allo stato attuale, dopo le modifiche apportate dalla Legge di bilancio 2018, riguardano: acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari, di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, e tramite caldaie a condensazione ad efficienza più bassa. Le rate sono da suddividere sempre nell'arco di dieci anni.
  4. Prevista la proroga di un anno anche per il bonus mobili legato agli interventi di ristrutturazione, per il quale è prevista la detrazione al 50% su un ammontare massimo di spesa pari a € 10.000, computata indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di recupero del patrimonio edilizio. Si ricorda che il bonus è previsto a favore dei soggetti che sostengono spese per l’acquisto di mobili / grandi elettrodomestici rientranti nella categoria A+ (A per i forni) finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio, per il quale si fruisce della relativa detrazione.
  5. Proroga di un anno anche per il bonus verde al 36%, inaugurato proprio quest'anno con la Legge di Bilancio 2018, e legato agli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato. Si tratta di una detrazione prevista per le spese sostenute per la “sistemazione a verde”, impianti di irrigazione, pozzi/coperture a verde/giardini pensili, nel limite massimo di spesa di € 5.000.
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01-10-2018

ALIQUOTE IMU 2018 COMUNE DI COMACCHIO

DESCRIZIONE CATEGORIAALIQUOTA
Abitazione principale Cat. A/1, A/8, A/9 (c.d. abitazioni di lusso) e relative pertinenze(Cat. C/2, C/6, C/7) nella misura massima di una per categoria0,40%
Altri immobili Cat. A (tranne gli A/10) e relative pertinenze (cat. C/2 - C/6 - C/7)1,06%
Unità immobiliari, limitatamente a due fabbricati (fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9) e relative pertinenze (cat. C/2, C/6, C/7) nella misura massima di una per categoria, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il 1° grado che le utilizzano come abitazione principale0,86%
Fabbricati, ad uso esclusivo residenziale, concessi in affitto a canone concertato, per un massimo di n.2 fabbricati in cat A e relative pertinenze in cat. C/2, C/6 e C/7 nella misura massima di una per categoria.0,86%
Immobili Cat. A/10, B, C/1, C/2, C/3, C/4, C/5, C/6, C/70,96%
Immobili Cat. D, ad esclusione della cat. D/10 (fabbricati con funzioni produttive connesse alle attività agricole)0,96%
Fabbricati di proprietà strumentali all'esercizio d'impresa, ad eccezione di immobili ad uso residenziale, limitatamente a due fabbricati di proprietà, classificati nelle categorie catastali A/10, C/1, C/2, C/3, C/4, C/5, D/1, D/2, D/3, D/4, D/6, D/7, D/80,86%
Fabbricati di proprietà, strumentali all’esercizio d'impresa, ad eccezione di immobili ad uso residenziale, per ditta individuale con titolare di età inferiore ai 35 anni, limitatamente a due fabbricati di proprietà, classificati nelle categorie catastali A/10, C/1, C/2, C/3, C/4, C/5, D/1, D/2, D/3, D/4, D/6, D/7, D/80,76%
Fabbricati in uso esclusivo ad ONLUS0,60%
Aree fabbricabili1,06%
Terreni agricoli non posseduti e condotti da coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, e non ricadenti nelle condizioni di cui all'art. 1, comma 13, della L. 208/20150,96%

L’imposta deve essere calcolata sul valore catastale dell’immobile che si ottiene moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5% per i seguenti coefficenti:

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30-08-2018

BONUS 2019 ... SPARIRA' O SCENDERA' ?????

Tra le misure a rischio cancellazione il prossimo anno per far spazio alla flat tax in prima linea troviamo le detrazioni casa e, tra queste, il bonus ristrutturazione. Nel 2019 questa agevolazione potrebbe essere cancellata o ridotta (ovvero riportata alla percentuale originaria del 36%)?

Bonus ristrutturazioni 2019: cancellazione o mancata proroga? Effetti sui lavori in casa

Se la misura venisse cancellata sarebbe verosimilmente rimpiazzata con una deduzione fissa pari a 3.000 euro per ciascun componente del nucleo familiare (in pratica resterebbero in essere a parte solamente le detrazioni per le spese mediche e sanitarie e per gli interessi del mutuo). Da un lato è già stato anticipato un riordino di bonus e detrazioni in vigore, incluso il bonus Renzi da 80 euro ma è anche vero che la flat tax sarà introdotta probabilmente in modo graduale quindi la cancellazione del bonus ristrutturazioni appare quantomeno drastica in quest’ottica.

Esiste anche la possibilità concreta, e forse in quest’ottica più probabile della precedente, che la detrazione lavori di ristrutturazione non sia cancellata ma che la legge di bilancio si limiti a non rinnovare la proroga. In questo caso che cosa succederebbe? La percentuale tornerebbe quella originaria del 36% su un tetto massimo di spesa pari a 48 mila euro. Una differenza non di poco conto rispetto alle spese che è possibile recuperare oggi: ecco perché molti contribuenti stanno valutando di anticipare lavori in programma e usufruire della detrazione del 50% fino a 96 mila euro.

In ogni caso maggiori informazioni si avranno solo a settembre prossimo, quando il dibattito sulla legge di bilancio 2019 entrerà nel vivo.

03-06-2018

BONUS RISTRUTTURAZIONI E MOBILI 2018

Bonus ristrutturazioni 2018, dalle Entrate la guida che riassume le novità introdotte dall’ultima legge di Bilancio e l’elenco degli interventi ammissibili sulle singole unità abitative e su parti comuni

 

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano, tra le altre, di un’importante agevolazione fiscale: il bonus ristrutturazioni.

Disciplinato dall’art. 16-bis del dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi), l’agevolazione consiste nella possibilità di detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali.

La legge di bilancio 2018 (legge n. 205 del 27 dicembre 2017) ha esteso la detrazione detrazione Irpef del 50%, del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, fino al 31 dicembre 2018.

Salvo nuova proroga, dal 1° gennaio 2019 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite massimo di 48.000 euro.

Guida AE, contenuti

Alla luce delle novità introdotte dalla legge di Bilancio 2018, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la guida, aggiornata a febbraio 2018, sulle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie su singole unità abitative o parti condominiali, box auto o immobili già ristrutturati.

La guida intende fornire utili chiarimenti su come funziona la detrazione Irpef del 50% sui lavori di riqualificazione edilizia e le indicazioni utili per richiedere correttamente tutti i benefici fiscali, illustrando modalità e adempimenti.

Ha fornito, inoltre, un elenco esemplificativo degli interventi ammissibili a fruire della detrazione Irpef.

Come chiedere il bonus, a chi spetta, quali interventi sono incentivati e altro; ecco una sintesi di quanto contenuto nella guida:

  • le agevolazioni per il recupero del patrimonio edilizio
  • le regole da rispettare per avere le detrazioni
  • le agevolazioni per l’acquisto e la costruzione di box e posti auto
  • le agevolazione per l’acquisto o l’assegnazione di immobili già ristrutturati
  • la detrazione degli interessi passivi in caso di mutui per ristrutturare casa

La guida è completata da apposite tabelle riassuntive dei lavori agevolabili: un elenco esemplificativo di interventi ammissibili a fruire della detrazione Irpef, suddivisi in interventi sulle singole unità abitative e interventi sulle parti condominiali.

Novità introdotte dalla legge di Bilancio 2018

La guida tiene conto delle ultime novità introdotte dalla legge di Bilancio 2018 (comunicato AE 16 marzo 2018), ossia:

  • proroga di un altro anno dello sconto elevato al 50%
  • comunicazione all’Enea riguardo la tipologia degli interventi effettuati
  • nuovi beneficiari del diritto alla detrazione
  • determinazione del valore dei beni significativi
  • ed altre

Nel dettaglio analizza le seguenti novità.

Proroga

Anche per i lavori avviati a partire dal 1° gennaio 2018 e fino al prossimo 31 dicembre sarà possibile beneficiare della detrazione fiscale del 50% delle spese sostenute entro il limite di 96.000 euro di spesa.
La proroga è valida sia per i lavori sulle singole unità immobiliari che per la ristrutturazione delle parti comuni degli edifici condominiali.

Comunicazione all’Enea

Dal 2018, la legge di bilancio ha previsto che chi usufruisce del bonus dovrà inviare all’Enea per via telematica alcuni dati relativi alla tipologia di interventi effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. Questa nuova comunicazione è necessaria per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi di recupero edilizio.

Agevolazione box e posti auto

La detrazione spetta anche per l’acquisto di box e posti auto pertinenziali, per le spese relative alla loro realizzazione, e per la costruzione di autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune, purché vi sia un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa.
Per gli acquisti contemporanei di casa e box con unico atto, la detrazione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, il cui ammontare deve essere specificamente documentato.

Iva ridotta

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile, inoltre, usufruire dell’aliquota ridotta in tema di imposta sul valore aggiunto. A seconda del tipo di intervento, l’agevolazione si applica sulle prestazioni dei servizi resi dall’impresa che esegue i lavori e, in alcuni casi, sulla cessione dei beni.

Beneficiari dell’agevolazione

Tra i beneficiari sono inclusi anche gli istituti autonomi per le case popolari e i soggetti con finalità analoghe, tra cui le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, purché gli interventi di ristrutturazione siano realizzati su immobili adibiti ad edilizia residenziale pubblica o, se si tratta di cooperative a proprietà indivisa, assegnati in godimento ai soci.

Immobili già ristrutturati

È prorogata fino 31 dicembre 2018 anche l’agevolazione per l’acquisto o l’assegnazione di immobili già ristrutturati. La detrazione spetta quando gli interventi di
ristrutturazione hanno riguardato interi fabbricati e sono stati eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che, entro 18 mesi, dalla data del termine dei lavori, vendono o assegnano l’immobile.

Determinazione del valore dei beni significativi

La legge di bilancio 2018 è intervenuta per individuare correttamente il valore dei beni che formano oggetto dei lavori in tema di Iva agevolata. Quando con l’intervento di recupero del patrimonio edilizio vengono forniti anche componenti staccate dagli stessi beni (è il caso di tapparelle e materiali di consumo utilizzati in fase di montaggio di un infisso), la determinazione del valore va effettuata, in questi casi, in base all’autonomia funzionale delle “parti staccate” rispetto al manufatto principale.

Interventi ammissibili

La guida individua la tipologia di interventi ammessi alla detrazione, suddivisi per:

  • singole unità abitative
  • parti condominiali

Interventi sulle singole unità abitative:

  • manutenzione straordinaria (alcuni esempi)
    • installazione di ascensori e scale di sicurezza
    • realizzazione e miglioramento dei servizi igienici
    • sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso
    • rifacimento di scale e rampe
    • interventi finalizzati al risparmio energetico
    • recinzione dell’area privata
    • costruzione di scale interne
  • restauro e risanamento conservativo (alcuni esempi)
    • interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado
    • adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti
    • apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali
  • ristrutturazione edilizia (alcuni esempi)
    • demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente
    • modifica della facciata
    • realizzazione di una mansarda o di un balcone
    • trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
    • apertura di nuove porte e finestre
    • costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti
  • interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi
  • interventi effettuati per eliminare le barriere architettoniche (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione) o finalizzati a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi
  • interventi utili a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi, ad esempio:
    • rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici
    • apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione
    • porte blindate o rinforzate
    • apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini
    • installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti
    • apposizione di saracinesche
    • tapparelle metalliche con bloccaggi
    • vetri antisfondamento
    • casseforti a muro
    • fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati
    • apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline
  • interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico
  • interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia, per esempio
    • l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica
  • gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica
  • gli interventi di bonifica dall’amianto e di opere volte a evitare gli infortuni domestici, ad esempio:
    • l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti
    • il montaggio di vetri anti-infortunio
    • l’installazione del corrimano

Interventi sulle parti condominiali:

Nel caso di condomini gli interventi agevolabili, oltre agli stessi interventi realizzati sulle proprietà private, sono anche quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni.

Inoltre, in merito alle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche, sono previste detrazioni più elevate, che possono arrivare fino all’85% ed essere usufruite fino al 31 dicembre 2021.

30-05-2018

TASSAZIONE DELLE LOCAZIONI

La stipula di un contratto di locazione di tipo abitativo comporta sempre come conseguenza per il locatore la scelta del regime fiscale.

Regime attraverso il quale tassare il canone annuo di locazione. Attualmente il nostro sistema fiscale prevede due possibilità diverse di tassazione delle locazioni abitative stipulate tra persone fisiche.

Mi riferisco alla ordinaria tassazione ad Irpef oppure all’opzione per l’applicazione della cedolare secca.

Si tratta di due regimi di tassazione molto diversi tra loro. Ognuno dei quali ha elementi positivi e aspetti negativi. E’ impossibile definire a priori quale sia il miglior regime fiscale tra i due.

La scelta, infatti, dipende dalla caratteristiche personali del locatore. Come ad esempio, se percepisce altri redditi nell’anno e se ha o meno oneri deducibili o detraibili da sfruttare in dichiarazione.

Per questo motivo, la scelta del regime fiscale a cui assoggettare i canoni di locazione è un aspetto da non sottovalutare se si vuole ottenere una pianificazione fiscale ottimale.

Questo contributo si pone come obiettivo quello di aiutarvi a capire quale tra questi due regimi fiscali può essere quello che maggiormente vi consentirà di ottenere un risparmio fiscale.

Naturalmente, è opportuno fare questa scelta assieme al vostro commercialistadi fiducia. 

 

 

Registrazione del contratto di locazione

Ogni contratto di locazioneche superi la durata di 30 giorni, sia che riguardi un immobile che un fondo commerciale, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

La registrazione deve avvenire a cura del locatore  (proprietario dell’immobile) o dal locatario (l’affittuario).

La registrazione del contratto di locazione è soggetta al versamento di alcune imposte indirette.

Si tratta di imposte che variano a seconda del tipo di imposizione fiscale che il locatore decide di applicare (tassazione ad Irpef o cedolare secca).

Vediamo adesso di riepilogare schematicamente i passi da seguire per la registrazione di un contratto di locazione scegliendo il regime di tassazione più favorevole.

I termini per la registrazione

La registrazione di un contratto di locazione deve avvenire nei 30 giorni successivi dalla data di stipula. Oppure, se precedente, dalla data di decorrenza del contratto.

Esistono due procedure alternative per la registrazione, che andiamo ad analizzare.

Registrazione cartacea del contratto

Il contratto di locazione può essere registrato con modalità cartacea. Ovvero recandosi direttamente presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate al quale dobbiamo presentare la seguente documentazione:

  • 3 copie del contratto di locazione sottoscritte in originale dalle parti con l’applicazione delle marche da bollo (non dovute in caso di opzione per la cedolare secca). L’ufficio restituisce due delle 3 copie con gli estremi di registrazione, certificando, in tal modo, la data a partire dalla quale il contratto ha efficacia;
  • Modello RLI debitamente compilato e firmato dal soggetto che richiede la registrazione (locatore o locatario). Per compilare tale modello servono i dati anagrafici del proprietario dell’immobile, dell’affittuario, dei dati catastali dell’immobile e i termini del contratto di locazione che è stato sottoscritto;
  • Ricevuta del modello F24 Elide relativo al versamento dell’imposta di registro(non dovuta in caso di opzione per la cedolare secca).

Registrazione telematica del contratto

Il contratto di locazione può essere registrato con modalità telematica. Attraverso i canali online messi a disposizione dall’Amministrazione finanziaria, reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate. si tratta di sistemi diversi, a seconda dell’utente e del tipo di registrazione.

Ad esempio può essere utilizzato il servizio Locazioni Web, collegandosi al sito internet dell’Agenzia delle Entrate, nell’area dedicata ai servizi telematici. 

La registrazione con modalità telematica è obbligatoria per chi possieda almeno 10 immobili e per gli agenti immobiliari, ma può facoltativamente essere utilizzata da chiunque.

A seguito delle operazioni di registrazione, il sistema richiede le coordinate bancarie per l’addebito, sul conto corrente del richiedente, delle imposte di registro e di bollo, se dovute (non sono dovute nel caso di opzione per la cedolare secca).

Per approfondire il tema della registrazione del contratto di locazione, vi rimando a questo contributo: “Guida alla registrazione dei contratti di locazione“.

Tassazione delle locazioni abitative

contratti di locazione scontano sia imposte dirette, che imposte indirette che variano al variare del regime impositivo al quale si scegli di aderire al momento della redazione del contratto.

I regimi di tassazione delle locazioni abitative sono due: il regime naturale e quello della cedolare secca.

Il regime naturale di imposizione

Ove il proprietario dell’immobile non faccia alcuna scelta viene utilizzato questo regime impositivo ordinario. Il quale prevede questo tipo di imposizione fiscale:

Imposte dirette

Ai fini Irpef il locatore vede assoggettati a tassazione il canone di locazione con le seguenti riduzioni:

  • Il canone di locazione ridotto del 5% se il contratto è a “canone libero“;
  • Il canone ridotto del 25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
  • Oppure canone ridotto del 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico;
  • Infine, se il fabbricato si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è locato a “canone  concordato“, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un’ulteriore riduzione del  30% del canone.

Imposte indirette

Il contratto di locazione sconta un’imposizione indiretta basata sull’imposta di bollo e sull’imposta di registro.

L’imposta di bollo è dovuta su ogni copia del contratto di locazione che si vuole registrare.

Deve essere applicata una marca da bollo da 16 € ogni 4 pagine (o 100 righe) del contratto.

Le marche da bollo devono essere datate al massimo con la data di stipula del contratto, ove si appongano marche con data successiva devono essere applicate altre marche da bollo come sanzione.

Per gli allegati del contratto vale la stessa regola vista per il contratto €. 16 ogni 4 pagine (o 100 righe), ma se ci sono planimetrie si applica una marca da 16 € per ognuna di esse.

L’imposta di registro è commisurata al canone di locazione pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario. Il quale può rivalersi sull’inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato.

L’imposta è dovuta con un minimo di €. 67,00 da versare al momento della registrazione. E successivamente ogni anno al momento del rinnovo del contratto. 

E’ tuttavia possibile versare l’imposta di registro per più annualità in un’unica soluzione. Fruendo, in tal caso, di una riduzione degli importi dovuti. 

L’importo dovuto è il seguente:

  • Fabbricati ad uso abitativo, 2%. Se il locatore è una impresa ed applica  l’Iva sulla locazione, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di €. 200,00;
  • Fabbricati strumentali per natura (ad esempio, un edificio industriale, uno studio professionale, ecc.), 1%;

Il regime sostitutivo della cedolare secca

Il regime fiscale della cedolare secca è stato introdotto nel 2011.

Si tratta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative.

È facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione locate con essa.

Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Per avvalersi del regime della cedolare occorre esercitare l’opzione compilando il modello RLI.  

In linea generale, l’opzione deve essere esercitata con la registrazione del contratto di locazione e vale  per l’intera durata del contratto (salvo revoca).

In caso di proroga del contratto, anche tacita, l’opzione deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di  registro (cioè entro 30 giorni dal momento della proroga).

Se l’opzione non è stata esercitata (né in sede di registrazione del contratto, né con la proroga), è sempre possibile accedere al regime per le annualità successive.

In questo caso l’opzione va esercitata entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente. In pratica entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.

Ecco le imposte dovute con il regime della cedolare secca:

  • Per i contratti di locazione a canone libero – Imposta sostitutiva del 21% sul 100% del canone;
  • Per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano nei Comuni ad alta tensione  abitativa (individuati dal Cipe) o nei Comuni con carenze di  disponibilità abitative – Imposta sostitutiva del 10% del canone.

Tassazione delle locazioni abitative: Irpef o cedolare secca?

Una volta analizzati i due diversi regimi di tassazione dei canoni di locazione relativi a contratti ad uso abitativo, è necessario individuare quello migliore per voi.

Già, ma come individuare il migliore?

L’unica strada da seguire è quella di fare una simulazione della tassazione che potete ottenere con entrambi i regimi.

Simulare la tassazione con cedolare secca è relativamente semplice. Si prende il canone annuo di locazione indicato nel contratto e si applica l’imposta del 21%. Non ci sono deduzioni o sconti.

Individuare, invece, la tassazione ordinaria è più complesso.

Questo sia perché si deve tenere conto delle imposte indirette dovute sul contratto: bollo e imposta di registro.

Sia perché deve essere effettuata una simulazione della dichiarazione dei redditi. Questo perché l’Irpef dovuta sui canoni di locazione varia in funzione del vostro reddito complessivo. Quindi, ad esempio, un soggetto che percepisce anche redditi da lavoro dipendente vedrà applicarsi sul contratto di locazione un aliquota Irpef marginale data dalla sommatoria dei redditi da lavoro e da locazione.

Aliquota che sarà certamente più alta rispetto a quella della cedolare secca.

L’unico caso in cui l’applicazione della tassazione ad Irpef risulta più conveniente rispetto a quello con cedolare secca si ha quando vi sono rilevanti oneri deducibili e detraibili da sfruttare in dichiarazione. Grazie a questi oneri, come ad esempio quelli legati alla spese di ristrutturazione o riqualificazione energetica dell’edificio, si può arrivare ad abbattere anche di molto la tassazione Irpef.

Per questo motivo effettuare la simulazione è fondamentale per determinare la migliore tassazione delle locazioni abitative.

 

 

 

01-05-2018

IMPOSTE SULL' ACQUISTO DELLA CASA

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno del «bonus prima casa». Iniziamo dal caso in cui si acquisti l’immobile senza benefici «prima casa» per poter meglio comprendere, successivamente, quali sono i vantaggi fiscali dell’agevolazione in commento.

La presente guida è debitrice dell’opuscolo pubblicato dall’Agenzia delle Entrate e, quindi, realizzata sulla base di quanto chiarito dalla stessa amministrazione finanziaria. Per ulteriori chiarimenti leggi anche Agevolazione fiscale sulla prima casa.

 Imposte per l’acquisto senza benefici prima casa

Vediamo il regime fiscale previsto per l’acquisto di un’abitazione senza l’applicazione delle

agevolazioni prima casa (di cui parleremo in seguito).

La vendita viene tassata in modo diverso a seconda che si acquisti da un’impresa (normalmente la ditta costruttrice) o da un privato. Vediamo singolarmente tali ipotesi.

Acquisto della casa da un’impresa

In generale l’atto di acquisto di casa a uso abitativo da parte delle imprese è

esente da Iva (anche se le eccezioni, che a breve vedremo, sono talmente ampie da considerare l’Iva ormai una costante nelle vendite dall’impresa costruttrice). Quando la vendita è Iva esente si deve pagare:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

L’Iva invece va applicata nelle seguenti circostanze:

  • cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
  • cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, le tasse da pagare per l’acquisto della casa senza le agevolazioni fiscali sono:

  • Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Acquisto della casa da un privato

Chi acquista la casa da un privato e non da una ditta deve pagare le seguenti imposte:

  • imposta di registro proporzionale del 9%;
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Imposta di registro

Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.

Imposte da pagare senza benefici prima casa: lo schema

VENDITORE

IMPOSTE DOVUTE

Privato o impresa

(con vendita esente Iva)

Registro

9% (minimo mille euro)

Ipotecaria

50 euro

Catastale

50 euro

Impresa

(con vendita soggetta a Iva)

Iva

10%

(22% per immobili A/1, A/8 e A/9)

Registro

200 euro

Ipotecaria

200 euro

Catastale

200 euro

Imposte per l’acquisto senza benefici prima casa 2018

Se si compra l’immobile usufruendo dei «benefici fiscali prima casa» (vedremo in seguito quando è possibile ottenerli) bisogna pagare le seguenti imposte.

Acquisto della prima casa da un privato o da un’impresa in esenzione Iva

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

Acquisto della prima casa da un’impresa, con vendita soggetta a Iva

  • Iva ridotta al 4%;
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro

Anche in questo caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”.

Imposte da pagare con benefici prima casa 2018: lo schema

VENDITORE

IMPOSTE DOVUTE

Privato o impresa

(con vendita esente Iva)

Registro

2% (minimo mille euro)

Ipotecaria

50 euro

Catastale

50 euro

Impresa

(con vendita soggetta a Iva)

Iva

4%

Registro

200 euro

Ipotecaria

200 euro

Catastale

200 euro

Condizioni per ottenere le agevolazioni fiscali acquisto prima casa

Per ottenere il bonus prima casa è necessario rispettare le seguenti condizioni.

Categoria catastale della prima casa

L’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio

dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Luogo ove si trova la prima casa

Non per tutti gli immobili è possibile ottenere il bonus prima casa. Le agevolazioni infatti spettano solo a condizione che;

  • l’abitazione si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza;
  • se residente in altro Comune, il contribuente deve, entro 18 mesi dall’acquisto, trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto. Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

  • nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
  • nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
  • nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

 

Che succede se il contribuente ha già usufruito dell’agevolazione prima casa?

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.

Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione.

 

Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici. Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

VECCHIA CASA ACQUISTATA

UBICAZIONE DELLA VECCHIA CASA

IMPOSTE AGEVOLATE SUL NUOVO ACQUISTO

Con agevolazioni prima casa

stesso comune in cui

si trova la nuova casa

da acquistare

SI

se entro un anno

si vende la vecchia abitazione

qualsiasi comune

del territorio nazionale

 

Impresa

(con vendita soggetta a Iva)

stesso comune in cui

si trova la nuova casa

da acquistare

NO

(per avere le agevolazioni

è necessario vendere

la vecchia abitazione

prima di acquistare la nuova)

comune diverso da quello

in cui si trova la casa

da acquistare

SI

non è necessario vendere

la casa di cui si è già

proprietari

note

 

01-01-1970

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